Размен квартир в Москве подорожал: сколько нужно доплатить в 2026 году

Жителям Москвы становится все сложнее разменять одну квартиру на две отдельные в том же районе без существенных дополнительных расходов. По оценкам специалистов рынка недвижимости, за последние пять лет разница в стоимости такого жилья увеличилась, а сроки проведения сделок заметно выросли.

Одна из причин — более быстрый рост цен на небольшие квартиры по сравнению с просторным жильем. В результате семьям, которые хотят разъехаться с родственниками и сохранить привычное местоположение, приходится закладывать в бюджет все более крупную доплату.

Сколько теперь нужно доплачивать при размене

По словам руководителя офисов «Инком-Недвижимость» Наталии Борзенковой, пять лет назад трехкомнатную квартиру в Москве можно было обменять на две однокомнатные в том же районе с доплатой около 1,5 млн рублей. В 2026 году аналогичная операция потребует уже примерно 3,5 млн рублей.

С разменом двухкомнатных квартир ситуация еще сложнее. По оценке одного из аналитиков рынка недвижимости, подобрать две однокомнатные квартиры в сопоставимой локации без серьезных уступок по качеству жилья или расположению сегодня крайне трудно.

Специалист по недвижимости компании «Этажи» Иван Золотарев приводит другой пример. В 2021 году двухкомнатная квартира площадью 54 кв. м стоила около 12,8 млн рублей. При этом две однокомнатные квартиры по 38 кв. м каждая в том же районе обходились в общей сложности в 18,5 млн рублей.

Таким образом, для размена требовалось дополнительно около 5,7 млн рублей. В 2026 году аналогичная разница оценивается уже в 7,2 млн рублей. За пять лет необходимая доплата увеличилась на 1,5 млн рублей, причем около 900 тыс. рублей прибавилось за последний год.

Почему выгоднее переезжать из центра в Новую Москву

При переезде из центральных районов столицы на окраину или в Новую Москву ситуация складывается иначе. В этом случае разница в стоимости недвижимости может позволить не только приобрести две квартиры, но и сохранить значительную сумму после сделки.

По расчетам Ивана Золотарева, в 2021 году трехкомнатная квартира площадью 76 кв. м в центре Москвы стоила примерно 28 млн рублей. Две однокомнатные квартиры в Новой Москве можно было купить за 14,3 млн рублей. После продажи и покупки жилья у собственника оставалось около 13,6 млн рублей.

В 2026 году при аналогичном сценарии остаток средств составит уже примерно 17,9 млн рублей. Такая динамика объясняется разными темпами роста цен: за пять лет средняя стоимость квадратного метра в центре Москвы увеличилась приблизительно на 25%, тогда как в Новой Москве — на 19%.

Таким образом, размен с переездом в более удаленные районы может оказаться финансово привлекательнее, чем попытка сохранить прежнюю локацию.

Сделки с разменом стали занимать больше времени

Изменился не только размер доплаты, но и продолжительность сделок. По словам Наталии Борзенковой, если пять лет назад размен квартиры обычно занимал три-четыре месяца, то теперь процесс может растянуться на полгода или даже год.

Причина — неоднородность спроса на вторичном рынке. Качественные квартиры с хорошим ремонтом, достаточным естественным освещением и расположением не на первом этаже могут находить покупателей за месяц-полтора. В то же время жилье со старой отделкой и неудачными планировками остается в продаже по шесть месяцев и дольше.

Такая разница в сроках затрудняет проведение цепочных сделок, когда продажа одной квартиры должна совпасть по времени с покупкой нескольких других объектов.

В итоге москвичам, планирующим разъехаться с родственниками, приходится учитывать не только стоимость альтернативного жилья, но и сроки продажи, возможные компромиссы по району и состоянию квартир, а также размер необходимой доплаты.