Сочи теряет часть покупателей недвижимости: какие курорты России набирают популярность

Рынок жилья на российских курортах меняется: покупатели всё чаще рассматривают недвижимость за пределами Сочи. Высокая стоимость квартир, нехватка земли под новые проекты и ограниченные возможности расширения застройки подталкивают часть спроса в другие города. Среди альтернатив выделяются Анапа, Новороссийск, Крым и Каспийское побережье.

Для покупателей важна уже не только возможность жить рядом с морем. При выборе объекта они сравнивают стоимость квадратного метра, качество жилого комплекса, транспортную доступность и перспективы развития территории. Для инвесторов дополнительное значение имеют туристическая активность и возможность использовать недвижимость в течение всего года.

Почему покупатели реже выбирают Сочи

Сочи сохраняет статус одного из самых известных курортов страны, однако приобрести здесь жилье становится всё дороже. По данным девелоперской компании «Неометрия» и консалтинговой компании Macon, летом 2026 года число сделок с недвижимостью в городе сократилось на 70% относительно аналогичного периода 2025 года. Объем строительства за тот же период уменьшился на 43%.

Существенным ограничением остается нехватка участков для возведения новых объектов. Горный рельеф, существующая плотная застройка и градостроительные ограничения затрудняют запуск новых проектов и сдерживают увеличение предложения.

Цены при этом продолжают расти. Стоимость квадратного метра в Сочи достигла 351,7 тыс. рублей, увеличившись на 11,5%. Для покупателей, которые рассчитывают на более доступный бюджет, такая стоимость становится серьезным препятствием.

На этом фоне Новороссийск выглядит более доступным вариантом. Здесь квадратный метр стоит 210,9 тыс. рублей — на фоне годового роста на 11%. Одновременно число сделок увеличилось на 8%, а объем строительства — на 21%.

Коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Ленария Хасиятуллина отмечает, что города развиваются по разным моделям. Сочи укрепляет позиции премиального курорта с гостиничной и туристической инфраструктурой, а Новороссийск дает возможность приобрести недвижимость на Черноморском побережье при меньших затратах.

Анапа и другие курорты привлекают новых покупателей

Одним из городов, усиливающих позиции на рынке курортного жилья, стала Анапа. По информации директора портала «Всеостройке.рф» Светланы Опрышко, за первые шесть месяцев 2026 года число лотов, участвовавших в сделках с недвижимостью, увеличилось здесь более чем на 40%.

Покупательский интерес распространяется и на Туапсинский район, а также на Крым. На эти территории выходят федеральные застройщики, благодаря чему появляются новые проекты и повышаются требования к качеству жилья.

Внимание покупателей привлекают и города, не расположенные непосредственно на побережье. В частности, рассматриваются Краснодар и курорты Кавказских Минеральных Вод. Для части клиентов это возможность приобрести недвижимость для постоянного проживания или отдыха без расходов, характерных для наиболее дорогих приморских рынков.

Отдельную динамику демонстрирует Каспийск в Дагестане. По представленным данным, число сделок с недвижимостью в городе выросло на 114%, а цена квадратного метра повысилась на 15% и достигла 124,3 тыс. рублей.

Крым расширяет предложение курортной недвижимости

На полуострове появляются новые проекты, рассчитанные на туристов и покупателей, заинтересованных в инвестициях. Генеральный директор курортного комплекса «Сансара» Анатолий Огарков сообщил, что на начало октября 2026 года в Евпатории и Саках строилось 16 сервисных апарт-отелей. Совокупный номерной фонд этих объектов составляет около 8,9 тыс. единиц.

Развитие гостиничных комплексов и современной инфраструктуры повышает разнообразие предложения на рынке. Однако при выборе объекта инвесторам необходимо учитывать не только расположение, но и качество управления, туристический спрос и возможность эксплуатации в разные сезоны.

Интерес к недвижимости постепенно выходит за пределы традиционных пляжных курортов. Директор по маркетингу и продукту резиденции премиум-класса «Реликт» Елена Кондратьева обращает внимание на оздоровительные направления, в том числе Кисловодск. По ее оценке, для инвестиционной привлекательности здесь важны стабильный поток гостей, инфраструктура и перспективы круглогодичного спроса.

Что заставляет инвесторов менять приоритеты

Приобретение недвижимости на курорте всё чаще рассматривается через призму практической выгоды. Покупателям важно понимать, сколько стоит объект, насколько удобно им пользоваться и какие перспективы есть у территории в ближайшие годы.

Сочи остается узнаваемым брендом, но высокая стоимость жилья ограничивает круг потенциальных покупателей. По словам директора компании «Этажи» в Сочи Павла Быкова, на ценовую ситуацию повлияли изменения после пандемии и ограничения строительства, связанные с принятием генерального плана города.

Светлана Опрышко считает, что часть спроса переходит в другие регионы из-за несоответствия между ценой недвижимости и возможностями покупателя. При этом улучшение инфраструктуры в альтернативных локациях делает их интересными не только для сезонного отдыха, но и для проживания на постоянной основе.

Для инвесторов важным критерием становится и возможность получать доход за пределами летнего сезона. Поэтому преимущество получают территории, где есть условия для круглогодичного туризма, развитая транспортная сеть и качественные сервисы.

Прогноз: как изменится рынок жилья у моря

В ближайшие годы курортная недвижимость России, по оценкам экспертов, будет развиваться неравномерно. Сочи сохранит позиции дорогого направления, где возможности увеличения предложения ограничены. Анапа, Новороссийск и другие города смогут привлекать покупателей более доступными ценами и новыми проектами.

Анатолий Огарков отмечает, что Крым располагает возможностями для создания новых курортных кластеров с современной инфраструктурой. Сочи же, вероятно, продолжит опираться на уже сформированную туристическую привлекательность и ограниченное предложение.

Генеральный директор курорта «Лучи» Владимир Ковалев ожидает в Анапе постепенного повышения цен без резких скачков. Одним из факторов, способных сдерживать рынок, остается высокая стоимость кредитования.

По мнению Светланы Опрышко, конкуренция между курортами будет усиливаться: Сочи сохранит премиальный статус, а другие приморские города получат возможность увеличить продажи за счет более низкого порога входа.

В результате покупатели всё чаще будут выбирать не просто жилье у моря, а конкретную территорию с учетом бюджета, качества строительства, инфраструктуры и перспектив развития. Это открывает дополнительные возможности для курортов, которые способны предложить современную недвижимость по более доступной цене.